تورمی که که در بازار مسکن هنوز خرید و فروش را زمین گیر نکرده است!
روزنو :رکود مسکن و ساختوساز وارد مرحله جدیای شده است و آمارها نیز بر این امر گواهی میدهند. کاهش ۳۱.۸ درصدی صدور پروانه ساختمانی و افت ۲۰ همتی سرمایهگذاری بخش خصوصی در بهار امسال، از تشدید رکود در ساختوساز و تهدید آینده کل اقتصاد و معیشت خانوارهای ایرانی حکایت دارد.
تورم بالای مصالح و افزایش هزینههای ساخت، باعث حبس سرمایه برای تولیدکنندگان ملک و آپارتمان، مخصوصا در بخش خصوصی شده است و سرمایهگذاران حساب میکنند که اگر سرمایه خود را وارد بازارهای ارز و طلا کنند، سود بیشتری به دست میآورند
به گزارش روز نو بنا به گزارش مرکز آمار ایران، در زمستان ۱۴۰۳ معادل ۳۴۱۲.۸ هزار میلیارد ریال سرمایهگذاری بخش خصوصی در ساختمانهای جدید انجام شده بود، اما این رقم در بهار امسال به ۳۲۴۲.۹ هزار میلیارد ریال رسیده است. به این ترتیب، سرمایهگذاری در بخش ساختمان با کاهش حدود ۲۰ همت نسبت به فصل قبل مواجه شده است.
در کنار افت سرمایهگذاری، آمار صدور پروانههای ساختمانی نیز تصویر نگرانکنندهای از آینده بازار مسکن ترسیم میکند. در تابستان امسال ۲۳ هزار و ۱۱۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۳۱.۸ درصد کاهش داشته است. این کاهش ۳۱.۸ درصدی، یکی از شدیدترین افتها در سالهای اخیر محسوب میشود. در واکنش به همین کاهش شدید صدور پروانه ساختمانی، رامین گوران، رئیس انجمن انبوه سازان استان تهران، هشدار داد: «متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران به ۱۲۰ میلیون تومان رسیده و روند کنونی نشان میدهد که باید منتظر متوسط قیمت ۲۰۰ میلیون تومانی هم بود.»
منصور غیبی در گفتوگو با «توسعه ایرانی»: در کمتر از ۲ ماه اخیر، قیمت مسکن ۳۲ تا ۳۴ درصد، به خصوص در منطقه ۲ تهران، افزایش داشته است. باید پرسید چرا باید کمتر از ۲ ماه چنین شوکی به بازار وارد شود؟ چرا باید از نظام کنترل قیمت و ممیزی ملک و ارزش آن غافل باشیم و در نبود چنین نظامی، سیاستگذاران تشخیص ندهند که چنین تنشی قرار است در حوزه مسکن اتفاق بیافتد؟
«توسعه ایرانی» در گفتوگو با یک کارشناس و تحلیلگر اقتصاد مسکن، به بررسی وضعیت سرمایهگذاری در این حوزه و تاثیر آن بر قیمت ملک پرداخته است.
رشد بازارهای موازی مسکن
یک تحلیلگر حوزه مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره علل کاهش سرمایهگذاری در بخش مسکن، گفت: بازار مسکن تابع متغیر و شاخصهای مختلفی است که میل و رغبت سرمایهگذاران را برای ورود به این بازار تعریف کند بنابراین نباید دنبال یک نسخه واحد باشیم تا متوجه شویم این رویبرگردانی سرمایهگذاران عمیق و همیشگی است یا خیر و باید به تغییرات و تحولات جاری دقت کنیم.
منصور غیبی درباره تحولات اخیر، با اشاره به وضعیت بازارهای سرمایه و مالی، توضیح داد: بازارهای موازی با مسکن به بازارهایی راحتالبیع و راحتالوصول تبدیل شدهاند و به نوعی خواب سرمایه و سنگینی رکود، و به خصوص رکود تورمی، را که در بازار مسکن حاصل میشود، ندارند و از طرفی هم سرمایههای خرد و به اصطلاح پول داخل جیب مردم در این فضا میچرخد.
او تاکید کرد: با توجه به التهابات و افزایشهای ناگهانی داراییهای مردم در بازارهای موازی، سرمایهگذاران میل و رغبت بیشتری به بازارهای موازی مسکن دارند و آنها به دلیل حفظ ارزش ریال خود، مجاب میشوند تا فعلا در این بازارها فعال باشند.
نااطمینانی سرمایهگذاران از برگشت سرمایه مفید
این کارشناس اقتصاد مسکن درباره دلایل عدم رغبت بخش خصوصی برای سرمایهگذاری در این بخش، اظهار کرد: سرمایهگذاران حوزه مسکن، چه بخش خصوصی و چه بخش دولتی و حتی خصولتی، متوجه این موضوع شدهاند که تورم عجیب و غریبی به بازار ساختوساز تحمیل میشود و در این روند، قیمت مصالح، کالاها و خدماتی که برای ساخت و تولید نیاز است و غیره، افزایش مییابد در نتیجه برای سرمایهگذاری دست نگه داشتهاند تا ببینند که سرمایهگذاری در مسکن به معنای کامل کلمه، ایجاب خواهد کرد که برگشت سرمایه مفید و خوب حاصل شود یا سرمایهگذاران مجبور میشوند روی سرمایه خود بخوابند؟
به گفته غیبی، این دلایل باعث شده است که سرمایهگذاران و سازندگان در حوزه مسکن با مطالعه و وسواس وارد این بازار ورود شوند و اوضاع کنونی مانند همیشه نیست که سازندگان بتوانند نهایتا در طی یکسال، واحدهای خود را بفروشند و از سرمایه و درصد سود خود بهرهمند شوند.
او تصریح کرد که مجموع این روند باعث حبس سرمایه برای تولیدکنندگان ملک و آپارتمان، مخصوصا در بخش خصوصی شده است و از طرفی هم سرمایهگذاران حساب میکنند که اگر سرمایه خود را وارد بازارهای ارز و طلا کنند، سود بیشتری به دست میآورند.
مصرفکنندگان رها شدهاند
این تحلیلگر بازار مسکن درباره احتمال افزایش قیمت ملک در نتیجه کاهش صدور پروانه ساختمانی، بیان داشت: علاوه بر کاهش ساختوساز عوارض ساختمانی نیز در قیاس با سنوات گذشته جهش قیمتی داشته است؛ بنابراین افزایش عوارض در کنار کاهش ساختوساز، چقدر بر تقاضا موثر است؟
غیبی ادامه داد: وقتی تمام این موضوعات را تجمیع میکنیم، متوجه میشویم که تولیدکنندگان به بهانه افزایش عوارض و ...، تمام هزینهها را از جیب مصرفکننده و خریدار میستانند. تمام هزینههایی که در تولید نهایی ملک و ساختمان افزایش مییابد، در نهایت از جیب مردم خارج میشود. این خود دلیلی است که سازندگان موجود با افزایش نرخ عوارض، خود را عقب نمیکشیند و آن را پرداخت میکنند.
او همچنین به عدم توازن بازار در سالیان گذشته اشاره کرد و گفت: این افت عرضه تنها مربوط به امسال نیست بلکه در روند گذشته نیز جریان داشته است. اگر انباشت ۳۰، ۴۰ سال قبل را ببینیم، این نوع انباشتها دلایلی برای کاهش تولید مسکن بودهاند؛ بنابراین مکانیسم عرضه و تقاضا هیچوقت در تعادل نبوده که تولید سالانه با تقاضا و نیاز سالانه هماهنگ باشد.
تحلیلگر بازار مسکن: تولیدکنندگان به بهانه افزایش عوارض و ...، تمام هزینهها را از جیب مصرفکننده و خریدار میستانند. تمام هزینههایی که در تولید نهایی ملک و ساختمان افزایش مییابد، در نهایت از جیب مردم خارج میشود. در نتیجه این اوضاع خریداران در این بیایان گم و رها شدهاند و از آنها پشتیبانی نمیشود و کسی آنها را زیر چتر حمایتی نمیگیرد و تنها قیمتها همینطور رو به افزایش میروند و تعیینکننده نهایی قیمت هم سازنده است
این کارشناس همچنین مطرح کرد: اگر تورم تولید، مصالح، کالاها و خدمات موردنیاز را نیز درنظر بگیریم، متوجه دلیل دیگر افزایش بالاجبار قیمت ملک میشوبم. تمام این آیتمها هم باعث کاهش آمار تولید مسکن میشوند و هم بر افزایش قیمت مسکن تاثیر میگذارند.
غیبی خاطرنشان کرد:، اما مهمتر اینست که مصرفکننده باید تمام بهای افزوده شده را بپردازد و خریداران در این بیابان گم و رها شدهاند و از آنها پشتیبانی نمیشود و کسی آنها را زیر چتر حمایتی نمیگیرد و تنها قیمتها همینطور رو به افزایش میروند و تعیینکننده نهایی قیمت هم سازنده است.
ضرورت تعریف نظام کنترلی
این تحلیلگر اقتصادی مسکن در ادامه، عنوان کرد: تعیین قیمتهای یک منطقه، قاعدتا در نسبت با ملکهای نوساز برآورد میشود.
غیبی توضیح داد: باید در مبدا تولید، قیمت پیشنهادی سازنده را با یک نظام کنترلی و نظام ارزش سرمایهگذاری، متناسب کنیم. در این نظام هم باید بهرهمندی و سود سرمایهگذار تضمین شود و هم عوارض منطقی گرفته شود و از طرف دیگر، مصرفکننده از طریق صندوق سرمایهگذاری جوانان حضور پیدا کند و خریدار برای سازندگان مهیا باشد.
به اعتقاد او، میتوان چنین نظامی تعریف کرد که خیلی کاراتر از مسکن مهر و نهضت ملی است که خود دولت با پیمانکاری خود، همهچیز را خراب میکند.
این کارشناس حوزه مسکن درباره آسیبهای نبود چنین نظامی، مطرح کرد: با یک مشاهده میتوان متوجه شد که در کمتر از ۲ ماه اخیر، قیمت مسکن ۳۲ تا ۳۴ درصد، به خصوص در منطقه ۲ تهران، افزایش داشته است. باید پرسید چرا باید کمتر از ۲ ماه چنین شوکی به بازار وارد شود؟ چرا باید از نظام کنترل قیمت و ممیزی ملک و ارزش آن غافل باشیم و در نبود چنین نظامی، سیاستگذاران تشخیص ندهند که چنین تنشی قرارست در حوزه مسکن اتفاق بیفتد؟
رکود تورمی به معنای نبود معامله نیست
غیبی در پاسخ به پرسشی مبنی بر وجود رکود تورمی در بازار مسکن، بیان کرد که رکود تورمی در بازار مسکن وجود دارد، اما شرایط خاص خود بر آن حاکم است.
او توضیح داد: قیمت ملک ذاتا با افزایش قیمت مواجه شده است و از طرفی هم شاهد این هستیم که مردم علاقهمند به تبدیل داراییهای خود، مانند ارز و طلا، به مسکن هستند. در همین چندماه اخیر تقاضا بالا رفته است و نمیتوان گفت که رکود صرف حاکم است و همچنین نمیتوان گفت که بازار از رکود خارج شده است، زیرا همزمان با افزایش قیمت، شاهد افزایش تقاضای موثر نیز هستیم.
این تحلیلگر بازار مسکن، افزود: شاید در سال گذشته مردم باور نمیکردند قیمت طلا به بالای ۲۰ میلیون تومان برسد، اما این امر اتفاق افتاد و باعث رشد سرمایهگذاری خرد و متوسط مردم در این بازارها شد که اکنون برخی از آنها میتوانند خانه ۶۰ متری خود را به یک آپارتمان ۹۰ متری تبدیل کنند بنابراین تقاضا از این مابهالتفاوت تحریک شده است.
غیبی اظهار داشت: در فرهنگ و باورهای ایرانی، خرید ملک و آپارتمان و یا دارایی مستغلات، جزو ارزشهای ذاتی و خوشآیند خانوارهاست. اگر دارایی خانوارها به سطح خرید خانه برسد، آن را میخرند حتی اگر بازار در رکود واقع باشد؛ حتی اگر ارزش سرمایه خانوارها هم نسبت به طلا خیلی رشد نکند، زیرا مسکن یک دارایی معنوی و موثرست.
او در نهایت تصریح کرد: با توجه به افزایش تقاضای موثر، نمیتوان ادعا کرد که رکود تورمی به معنای عدم انجام معامله است.
